去年北京现3个百亿楼盘 中海、城建、华润居权益销售额前三******

　　1月17日，国家统计局发布70城房价数据显示，2022年12月，北京新房价格环比微涨0.2%，同比上涨5.8%。北京房价呈现出众多城市中少有的韧性。

　　事实上，2022年，房地产市场需求和购买力不足，叠加疫情因素影响，市场的供求和成交未出现明显转暖的迹象。而北京楼市同样表现低迷，楼市复苏放缓。

　　不过，在此背景下，北京仍不乏“红盘”搅动局部“火热”行情，尤其是高端住宅一枝独秀，将北京房价微幅拉升。据克而瑞北京统计，2022年，北京诞生3个百亿楼盘，为北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆，它们的单价均超过8万元/平方米；从房企销售额来看，中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企，而以合作开发见长的北京首开则蝉联全口径销售榜首位。

　　2022年北京新房成交额同比下降近两成

　　2022年，在全国房地产市场下行的趋势下，北京市场下行压力同样有增无减。据克而瑞北京发布的数据显示，2022年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅，不包括共有产权房)新增供应51678套，同比下降12.2%；成交44434套，同比下降29.6%；成交金额3415亿元，同比下降19.9%。从交易量上看，北京新房市场成交规模回落至疫情前水平。

　　不过，值得关注的是，克而瑞北京发布的数据显示，北京新建商品住宅成交均价59299元/平方米，同比上涨11.4%。而在价格上涨的背后，则是成交结构上的变化，刚需、首改类产品成交比重全线收缩，改善类产品成交占比则全面上扬。颇为明显的趋势是，豪宅热度持续，2022年北京诞生3个“百亿”楼盘，北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘单价均为8万+/平方米，总价千万元起。此外，备受市场关注的高端项目还有中建玖合府、端礼著、北京瑞府、北京悦府等。由此，2022也被称为“北京改善豪宅”的大年。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在国家统计局官方公布的房价数据中，北京房价依然处于轻微上涨中，但需要注意的是价格微弱上涨背后是2022-2023年的北京房地产市场冷热不均。比如，2022年北京新建住宅成交套数同比2021年下降29%；二手房成交14.2万套，同比2021年下降26.3%。但单价11万+的豪宅成交量从2021年全年的942套，历史首次突破1000套，增加幅度高达87.2%。

　　对于豪宅市场交易量大涨的原因，张大伟表示，相比于平淡的普通刚需市场，以豪宅为代表的高端改善市场，正在走出—波上升行情，不仅仅北上广深，二线、三四线城市也有豪宅热。这背后的驱动力，除了豪宅产品自身稀缺属性外，还在于疫情唤醒了对居住品质的迫切需求，更源自高端客户寻求资产避险及保值的选择。

　　“在楼市中，相较于刚需产品，豪宅更具抗跌性。这不仅是因为豪宅的稀缺和不可再生性，也因为其可持续升值性。当下楼市正在高度分化，90%以上的普通房子，基本上已经回归居住属性，投资价值不高。只有位于城市中心、商业中心的优质房产，仍然保留着资产属性，这也是豪宅热销的原因。”张大伟如是说。

　　中海、城建、华润权益销售额超200亿元

　　在市场整体销售下行的背景之下，房企的销售情况又是如何？据克而瑞北京统计，2022年北京TOP30房企权益销售额共计2757.09亿元，3家房企突破200亿元，分别为中海、城建、华润。其中，中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企。此外，还有4家房企权益销售额破百亿，分别为首开、绿城、保利、中建壹品。对比来看，2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元，共有5家房企销售额突破200亿元。

　　根据克而瑞北京发布的2022年北京房企权益金额榜，中海地产以395.41亿元的权益金额，位列第一，较2021年提升了37.6亿元，在行业的下行周期中逆市实现了业绩的增长。其中，中海京叁号院、中海滙德里、中海寰宇天下天赋、中海甲叁號院、中海滙智里项目贡献了主要货值。

　　与此同时，北京城建以283.74亿元的权益金额位列第二。2022年，城建在北京推出的楼盘包括刚需、豪宅，其中北京城建天坛府由于地理位置稀缺，在高端豪宅市场销售表现优异，2022年实现网签销售额120.21亿元，位列销冠。此外，华润置地则以215.47亿元的权益金额位列第三，其中，2022年华润置地在北京三环内接连推出北京瑞府、北京悦府两个项目。

　　而从北京房企全口径金额排行榜来看，据克而瑞北京统计，2022年，共有6家房企全口径销售额突破200亿元。相比之下，2021年共计15家房企全口径销售额突破200亿元。

　　值得注意的是，以合作开发见长的北京首开，近年来与诸多知名房企进行合作。2022年，其以475.37亿元的成绩，蝉联2022年北京房企全口径金额榜首位。

　　业内：楼市整体平稳，强力宽松政策或难出台

　　众所周知，2022年，全国房地产政策逐渐宽松，但是北京作为一线城市的代表，在政策层面并没有实质性松动，仅针对特定人群有所放松。比如，2022年8月4日，北京针对城区老人买房支持政策出台，对购买部分新房项目采取贷款结清算首套的优惠政策，三个新房项目定向放松“认房又认贷”；2022年8月末，针对通州部分企业放松“双限”；2022年11月，针对通州区台湖、马驹桥地区放开“双限”，也就是住房交易执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

　　政策上一直未出现明显的放松，也是导致北京2022年楼市没有复苏的原因之一，进而影响了房企的拿地信心。从目前供应端北京土地市场的竞争格局看，中海、华润等头部企业，已经形成明显的竞争优势。2022年房企拿地情况，也将直接影响2023年的市场走势。

　　据克而瑞北京统计，2022年9月北京第三批次土拍中，中海斥资约147亿元拿下大热门海淀永丰两宗地块和丰台大红门一宗地块。2022年11月底第四批次土拍中，中海拿下石景山老古城地块。2022年，中海在北京一共拿下8宗地块，在拿地数量和拿地金额上均位列第一。华润置地在北京土拍市场上独立夺取丰台区纪家庙、亚林西、石景山区新首钢东南区3宗地块，并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块。此外，华润、兴创、中铁联合体还摘得大兴西红门6013地块。由于前期充足的土地储备，也为今年的市场奠定了基础。

　　对于2023年，克而瑞北京分析人士认为，“稳增长”将重回首位。不过，从目前来看，随着北京楼市整体平稳，强力宽松政策难以出台。在行业调整周期下，企业更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

　　不过，58安居客研究院院长张波预计，2023年改善需求入市数量较多，尤其看好以北京为代表的一二线热点城市的复苏节奏。因为目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，诸如针对改善需求在首付及利率等方面仍有较大调整空间。

宝马官宣涨价！预算40万你会买BBA还是新势力？******

　　中新经纬2月3日 (牛朝阁)2022年开年，新势力花样开打“价格战”之际，宝马却开始涨价了。

　　近日，有消息称宝马对旗下部分车型进行涨价，涨价幅度在2000元至20000元，涉及5系、i3、iX3等多款热门车型。宝马方面回应中新经纬称，部分BMW品牌在中国的在售车型确实在2023年2月1日正式上调厂商建议零售价，主要是受到全球范围内的通货膨胀、原材料及物流成本不断上涨，以及供应短缺等影响的原因。

　　涨价背后，4S店内的优惠仍存，48.89万元起售的车型，综合优惠后到手价在40万元出头。有专家指出，造车新势力纷纷杀入豪华车市场，2022年BBA销量下滑，豪华车市场竞争激烈。

　　指导价上涨，销售称“优惠力度大”

　　中新经纬致电了北京、上海、广州等多地的宝马4S店，店内销售均表示指导价已经上调，涉及多款车型，幅度从千元到万元不等。

　　值得注意的是，虽然指导价上涨了，但多位销售表示“指导价涨了，销售压力大了，但店内也有优惠活动，力度还挺大的。”

　　以官网48.89万元起售的宝马530标准轴距版为例，“这周末有元宵节活动，加上购车分期的金融政策优惠，大概到手40万元出头。”北京一4S店的销售人员说。据悉，前述车型指导价较之前涨了4000元。

　　宝马方面3日对中新经纬表示，近期，受全球范围内的通货膨胀、原材料及物流成本不断上涨，以及供应短缺等影响，部分BMW品牌在中国的在售车型于2023年2月1日正式上调厂商建议零售价。届时，客户可以在宝马中国官方网站及My BMW应用程序上查询最新信息。具体车型的终端零售价格，客户可向经销商进行咨询确认。按照惯例，宝马将定期审视和评估产品定价，以灵活应对原材料、物流及车辆制造成本的变化。

　　江西新能源科技职业学院新能源汽车技术研究院院长张翔指出，宝马是传统的豪华燃油车品牌，有稳定的粉丝和市场，适当涨价有利于增强“宝马车保值”的印象，以此带动增加销量。

　　中国汽车流通协会新能源分会秘书长章弘告诉中新经纬，宝马在2022年曾实行过降价促销，随着疫情政策的放松，宝马预计2023年车市或将回暖，涨价可能是出于利润考量。此外，近期钢铁等原材料价格上涨，而宝马车型用钢较多，涨价能减缓成本压力。

　　BBA销量下滑，新势力势如破竹

　　据宝马最新公布的数据显示，2022年在中国市场交付了共计791985辆BMW和MINI汽车。较2021年846237辆的累计交付成绩，同比下滑了6.4%。

　　值得注意的是，BBA阵营中的奔驰和奥迪也在2022年的中国市场出现了销量下滑。公开资料显示，2022年奔驰和奥迪在中国市场的销量分别为75.1万辆和63.5万辆，分别同比下滑0.9%和9.2%。

　　章弘认为，BBA的销量下滑主要是受疫情影响，消费者收入不保，消费信心不足，而豪华车售价不菲，所以消费者有持币观望的情况。

　　张翔则认为，BBA销量下滑的背后，是新能源造车企业的入局，长期被宝马、奔驰、奥迪等车企占据的豪华车市场迎来了新的造车选手。

　　乘联会数据显示，2022年豪华车市场整体销量为309万辆，同比增长6%。其中传统豪华车市场整体下滑4%，而新能源豪华车市场同比增长49%。

　　中新经纬注意到，来自中国的造车新势力正纷纷布局豪华车市场。蔚来的两款新车EC7和全新ES8的起售价分别定在了48.8万元和50.2万元，理想L9起售价也达到了45.98万元，就连一向在价格上主打“亲民”的小鹏也将G9的起售价定在了30.99万元。

　　2022年底，蔚来汽车创始人、董事长、CEO李斌曾在接受中新经纬等媒体采访时表示，蔚来的竞争对手非常明确，就是油车。“虽然离BBA油车有点距离，但是明年销量目标超雷克萨斯。”李斌说。

　　业内专家认为，新能源造车企业进军豪华车市场是一种必然的趋势。

　　章弘表示，高端车型较中低端车型而言，技术、研发、生产、利润都会更高一些，更能在资本市场中打造高水准的企业形象，以确保融资能力。且中国产中低端燃油车已经打造出了“代步工具”的理念和形象，而新能源汽车的一大特点是“智能网联”，高端车型更符合这一特点。

　　张翔表示，造车新势力等车企，在成立初期的成本较高，而豪华车市场的利润较高，进驻这个市场可以帮助这些车企达到盈亏平衡。

　　近日，理想汽车创始人、董事长兼CEO李想在微博中表示理想汽车会坚守价格区间，全尺寸的理想L9坚守40万元至50万元的价格区间，中大型的理想L8和理想L7会坚守30万元至40万元的价格区间，中型的理想L6和理想L5(非SUV形态)会坚守20万元至30万元的价格区间，不会有20万元以内的车型。

　　2022年，蔚来ET7和ET5上榜乘联会统计的全年高端轿车销量排行榜，分别排名第八和第十。在全年高端SUV销量排行榜中，特斯拉的Model Y登至榜首，同比增长85.6%，此外理想ONE也排行前五。

　　专家：豪华车市场值得新势力“拼死一搏”

　　张翔指出，新能源化是一个非常宝贵的机会，这正好也是一个让中国本土的自主品牌进入中高端市场的契机，值得新势力拼死一搏。

　　但章弘亦指出，传统车企在打造豪华车领域已经磨合多年，积累了丰富的经验。一旦传统车企转型进入新能源汽车市场，其对高端车的运营驾轻就熟，新势力造车企业也许不占优势。新势力在电动化、智能化、网联化层面给予了汽车崭新的理念和方向，但老牌豪华车企掌握着多年积累的机械技术，转型新能源汽车后，其研发能力十分可观，且传统车企对汽车行业的营销理念、周转能力也是造车新势力难以比拟的优势。

　　(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)